МОЯ НЕРУХОМІСТЬ

Моя професійна діяльність тісно пов’язана зі сферою будівництва та девелопменту і, до речі, тема малого та середнього бізнесу (МСП), у якій я вже майже 30 років, займає важливе місце в цій сфері, адже у середньому на ринку будівельних послуг на МСП припадає близько чверті зайнятих в будівництві.

Щодо девелопменту… У сфері нерухомості цей термін означає складний процес створення нового продукту – об’єкту нерухомості. Не варто плутати функцію девелопера з забудовником, адже забудовник виконує тільки один з декількох елементів девелопменту – будівництво об’єкту. Ризик будівельної компанії кардинально відрізняється від ризику, що супроводжує девелоперську діяльність: помилки в концепції, неправильний вибір місця або невірні архітектурні рішення можуть призвести до низької прибутковості проекту та взагалі незатребуваності приміщень. Девелоперський бізнес – найбільш ризикований вид діяльності, який вимагає максимальних знань і професіоналізму у створенні та реалізації проектів комерційної нерухомості. Діапазон дохідності/маржинальності девелоперського бізнесу може коливатись від 5% до 35%, а у деяких випадках, − в залежності від «провальності» або «успішності» проекту – від 0% до 50%.

Зазначу вкотре, що потенціал вітчизняної будівельної галузі досить значний, адже в Україні існує величезний дефіцит житла– близько – 20 м. кв. на одного жителя, при так званій «санітарній нормі» (що лишилась лише у деяких пострадянських країнах) у 13,6 м. кв. Особливо цей дефіцит відчувається в Києві. Для порівняння – у країнах Європи – від 40 м. кв., у США і Канаді – більше 70 м. кв. Та навіть ці «санітарні» метри не можуть собі дозволити українці, оскільки життєво необхідна «робоча», а не лише задекларована програма іпотечного кредитування зі ставкою нижче від 10%. В Україні ж наразі одна з найвищих ставок по іпотеці у світі – в середньому 20%. Середня фіксована ставка по іпотеці, наприклад, в Японії становить – 1,68%, Швейцарії – 1,75%, Фінляндії – 1,83%, Німеччині – 1,9%, Люксембурзі – 2%.

Тепер про позитивне і перспективне:

Поступово виходимо з карантину, сподіваючись, що це був не згаяний час, а шанс «прорахувати» нові можливості. Тому давайте проаналізуємо останні тенденції на ринку нерухомості України (після введення карантину), де кожен зможе знайти для себе щось актуальне та корисне:

✓ Відбулась абсолютна переоцінка та падіння ціни оренди у всіх цінових діапазонах (економ, комфорт чи бізнес-клас). У середньому вартість оренди житла впала на 20%-30%. На ринку з’явилися безліч пропозицій оренди від власників, а ще більше орендарів, які не змогли домовитися про зниження орендної ставки зі своїми орендодавцями.

✓ Відбулося падіння в секторі комерційної оренди, де власникам квадратних метрів довелося знизити ставки (в середньому від 10% до 50%) або піти на орендні канікули для тих орендарів, які цілком припинили діяльність на час карантину.

✓ Відбулося значне пожвавлення ринку заміської нерухомості. У березні – травні будинки площею 250 кв.м і більше розходилися за 5-10тис $/місяць з терміном оренди до осені.

✓ Наступна тенденція – це зміна місця проживання на сезон. Орендарі квадратних метрів, особливо сім’ї з дітьми, які не прив’язані до роботи, виїжджають на літо на Південь до моря або на Захід в гори.

– Оренда будиночків в Карпатах з наявністю чанів, сауни чи басейна коливається від 500$-1500$/місяць.

– Південні локації також виросли в попиті, як квартири, так і будинки. Також цьому посприяло те, що більшість українців цього року ймовірно не полетять на улюблені курорти. Великим плюсом для економіки буде те, що гроші залишаться в Україні.

✓ Експерти прогнозували, що найближчі роки чи десятиліття зростатиме рівень перенаселення великих міст, але пандемія внесла свої корективи. Виріс попит на придбання будиночків (абсолютно різних категорій – від економ до еліт), де основною умовою є наявність землі чи то для господарювання, чи просто для релаксу.

✓ Вимальовується така тенденція – люди почали з’їжджатися, щоб жити разом, – це явно прослідковується в оголошеннях. Тобто, діти забирають до себе батьків чи старших родичів.

✓ Зросла тенденція запитів на купівлю готового житла до 50$ тис. на вторинному ринку, оскільки ціни впали, а долар відносно стабільний. В той же час, абсолютно «просів» ринок первинної нерухомості.

✓ Збільшилася кількість різного роду бартерних пропозицій.

✓ З’явилося поняття в аренді «co-living» – спільне довготривале проживання по типу хостела, де власник житла може надавати різні консьєрж-послуги, а ціни доволі демократичні. Притаманно великим квартирам.

✓ Упала цінність офісної нерухомості. Криза загнала багато компаній в онлайн спілкування, знівелювавши потребу перебування в офісі. Це може стати викликом для власників Офісних центрів і Коворкінг-платформ, які будуть змушені перепрофільовувати свої квадратні метри.

✓ Зріс попит на оренду та придбання житла за концепцією «працюю і живу в одному місці». Клієнти, чия діяльність дозволяє здійснити колаборацію життєвого простору і роботи, шукають житло, де можна поєднати особистий і робочий простір – ідеально для цього підходять багаторівневі квартири.

✓ Тенденція майбутнього: «Живу, де працюю, працюю, де живу».

P.S. Будь-яка криза рано чи пізно закінчується, відкриваючи нові можливості, які варто віднайти і грамотно використати.