В чем же привлекательность доходных домов для арендаторов?
Основным преимуществом данного класса недвижимости является то, что арендаторы, кроме стандартного пакета обслуживания – полного меблировки и технического оснащения, оплаты коммунальных платежей и круглосуточной охраны, имеют возможность с учетом потребностей целевой аудитории получать дополнительно круглосуточный сервис (спортивный центр, места общественного питания, прачечная , химчистка, служба доставки и т.д.).
А вот «операторами» / получателями дохода от доходных домов можно стать разными способами: например, выкупить у застройщика определенную часть дома на этапе фундамента, после введения в эксплуатацию и комплексного ремонта – создать управляющую компанию и уже потом – сдавать недвижимость в аренду с полным обслуживанием, то есть получать доход от базовой инвестиции. Сейчас более распространена практика, – когда собственно строительная компания и родственные ей предприятия будють, ремонтируют, сдают в аренду и в дальнейшем обслуживают жилье.
Себестоимость квадратного метра в доходном доме в среднем увеличивается на $ 200-250 (с учетом чистовой обработки, ремонта и обустройства). В зависимости от бизнес-плана, срок окупаемости такого проекта 7-10 лет. А при удачном месте расположения (близость к метро и т.д.) и наличии, как самых популярных однокомнатных квартир, так и апартаментов, такой проект может стать вечным двигателем доходности.
РИСКИ И ПЕРСПЕКТИВЫ:
В Украине бизнес доходных домов мало интересен внутренним инвесторам, – девелоперы могут зарабатывать от 20 до 100%, а покупка квартиры на начальном этапе строительства и дальнейшее ее перепродажа принесет не менее 15-20%. Поэтому интерес к сегменту рынка доходных домов сейчас проявляют преимущественно европейцы, для которых 10-15% в год – предел желаний.
Некоторые аналитики утверждают, что в Украине можно получать доход от данного бизнеса более 10% и превзойти Европу, где аналогичный показатель составляет от 2 до 6%.
В свою очередь, увеличение количества недорогих доходных домов позволило хотя бы частично решить квартирный вопрос в Киеве и Украине в целом, но стоит отметить, что застройщики за свой счет не поставят подобные строительства «на поток». Массовость возможна только при условии активной государственной финансовой поддержки.
О нововведениях в законодательстве Украины в сфере доходных домов.
В Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства не один год разрабатываются законопроекты – «О арендное жилье» и «О внесении изменений в Налоговый кодекс относительно содействия развитию арендного жилья». Предложенные в них новации должны быстро обеспечить население квадратными метрами. По данным Госстата, в квартирной очереди на сегодня – более 700 тыс. Семей и с каждым годом их количество только увеличивается. Минрегион оценивает потребность населения в арендном жилье примерно в 1 млн квартир, в которых арендная плата должна быть по ценам на 30-40% ниже рыночной.
Согласно предложениям Минрегионстроя, владельцами «прибыльных» домов может быть государство (если они построены за счет средств госбюджета), муниципалитеты (если дома возведены на средства местных бюджетов) и строительные компании (за счет привлечения частных инвестиций).
Законопроектами предусматриваются следующие «мотивации» для застройщиков:
– бесплатное предоставление им земли в постоянное пользование под строительство арендного жилья;
– бесплатное подключение новостроек к инженерным сетям;
– освобождение на 5 лет владельцев «прибыльных» домов от налога на прибыль, полученную в виде арендной платы от жителей;
– обещанные в проектах законов льготы могут уменьшить себестоимость строительства на 20-30%;
Идея хорошая, но на пути ее осуществления является подводные камни. Прежде всего, услуги аренды жилья в таких специальных домах уступать в конкуренции с имеющимся сегодня «серым» рынком. Ведь вряд арендодатели захотят уменьшать свои доходы на размер подоходного налога, а следовательно 18% добавится к размеру арендной платы. Также трудно будет убедить операторов строительного рынка в выгодности сведения «Арендных домов», ведь, продавая квартиры, они получают доход сразу, а процесс сдачи их в аренду растягивается на годы, а в украинских реалиях все проекты с окупаемостью более 10 лет – крайне рискованны.
Кстати, Киев имеет собственные интересные страницы в истории доходных домов: в конце 19-го века Киев начал интенсивно застраиваться и власть предоставляла локальным застройщикам участки земли, как на бесплатной основе, так и за определенную (посажения) плату. Если в указанный период времени здание не было закончено, – у застройщика отбирали его участок. Тогда же в Киеве из-за роста цен доходные дома начали строиться с привлечением денежных средств Киевского городского кредитного общества, а некоторые крупные доходные дома – в складчину. В конце XIX – начале ХХ века весь центр Киева был застроен доходными домами, наиболее известные из которых: «Дом с химерами» (архитектор Владислав Городецкий), Дом с котами (архитектор Владимир Бессмертный), дом Морозова (архитектор Иосиф Зекцер в содружестве с Дмитрием Торговый), дом Гинзбурга (архитекторы Эдуард Фердинанд Брадтман, Георгий Шлейфер) и другие непревзойденные произведения архитектурного искусства.
Поэтому, учим историю, анализируем, планируем, рискуем, строим!