У чому ж привабливість прибуткових будинків для орендарів?
Основною перевагою даного класу нерухомості є те, що орендарі, крім стандартного пакету обслуговування – повного меблювання та технічного оснащення, оплати комунальних платежів і цілодобової охорони, мають можливість з огляду на потреби цільової аудиторії отримувати додатково цілодобовий сервіс (спортивний центр, місця громадського харчування, пральня, хімчистка, служба доставки тощо).
А ось «операторами»/отримувачами доходу від прибуткових будинків можна стати у різний спосіб: наприклад, викупити у забудовника певну частину будинку на етапі фундаменту, після введення в експлуатацію та комплексного ремонту – створити керуючу компанію і вже потім – здавати нерухомість в оренду з повним обслуговуванням, тобто отримувати дохід від базової інвестиції. Наразі більш поширена практика, – коли власне будівельна компанія і споріднені з нею підприємства будють, ремонтують, здають в оренду і в подальшому обслуговують житло.
Собівартість квадратного метру в прибутковому будинку в середньому збільшується на $200-250 (з урахуванням чистової обробки, ремонту та облаштування). Залежно від бізнес-плану, термін окупності такого проекту 7-10 років. А при вдалому місці розташування (близькість до метро тощо) і наявності, як найпопулярніших однокімнатних квартир, так і апартаментів, такий проект може стати вічним двигуном прибутковості.
РИЗИКИ і ПЕРСПЕКТИВИ:
В Україні бізнес прибуткових будинків мало цікавий внутрішнім інвесторам, – девелопери можуть заробляти від 20 до 100%, а покупка квартири на початковому етапі будівництва і подальший її перепродаж принесе не менше 15-20%. Тому інтерес до сегменту ринку прибуткових будинків зараз виявляють переважно європейці, для яких 10-15% в рік – межа бажань.
Деякі аналітики стверджують, що в Україні можна отримувати дохід від даного бізнесу більше 10% і перевершити Європу, де аналогічний показник становить від 2 до 6%.
В свою чергу, збільшення кількості недорогих прибуткових будинків дозволило хоча б частково вирішити квартирне питання в Києві і Україні, в цілому, але варто зазначити, що забудовники власним коштом не поставлять подібні будівництва «на потік». Масовість можлива лише за умови активної державної фінансової підтримки.
Щодо нововведень у законодавстві України в сфері прибуткових будинків.
У Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства не один рік розробляються законопроекти – «Про орендне житло» і «Про внесення змін до Податкового кодексу щодо сприяння розвитку орендного житла». Запропоновані в них новації мають швидко забезпечити населення квадратними метрами. За даними Держстату, в квартирній черзі на сьогодні – більше 700 тис. сімей і з кожним роком їх кількість лише збільшується. Мінрегіон оцінює потребу населення в орендному житлі приблизно в 1 млн квартир, в яких орендна плата має бути за цінами на 30-40% нижчою від ринкової.
Згідно з пропозиціями Мінрегіонбуду, власниками «прибуткових» будинків може бути держава (якщо вони побудовані за рахунок коштів держбюджету), муніципалітети (якщо будинки зведені за кошти місцевих бюджетів) та будівельні компанії (за рахунок залучення приватних інвестицій).
Законопроектами передбачаються наступні «мотивації» для забудовників:
– безкоштовне надання їм землі в постійне користування під будівництво орендного житла;
– безкоштовне підключення новобудов до інженерних мереж;
– звільнення на 5 років власників «прибуткових» будинків від податку на прибуток, отриманий у вигляді орендної плати від мешканців;
– обіцяні в проектах законів пільги можуть зменшити собівартість будівництва на 20-30%;
Ідея хороша, але на шляху її здійснення є підводне каміння. Перш за все, послуги оренди житла в таких спеціальних будинках поступатимуться в конкуренції з наявним сьогодні «сірим» ринком. Адже, навряд орендодавці забажають зменшувати свої доходи на розмір прибуткового податку, а отже 18% додасться до розміру орендної плати. Також важко буде переконати операторів будівельного ринку в вигідності зведення «орендних будинків», адже, продаючи квартири, вони отримують дохід одразу, а процес здачі їх в оренду розтягується на роки, а в українських реаліях всі проекти з окупністю більше 10 років – вкрай ризиковані.
До речі, Київ має власні цікаві сторінки в історії прибуткових будинків: в кінці 19-го століття Київ почав інтенсивно забудовуватися і міська влада надавала локальним забудовникам ділянки землі, як на безкоштовній основі, так і за певну (посаженну) плату. Якщо в зазначений період часу будівлю не було закінчено, – у забудовника відбирали його ділянку. Тоді ж в Києві через зростання цін прибуткові будинки почали будуватись із залученням грошових коштів Київського міського кредитного товариства, а деякі великі дохідні будинку – в складчину. В кінці ХІХ – початку ХХ століття весь центр Києва був забудований прибутковими будинками, найбільш відомі з яких: «Будинок з химерами» (архітектор Владислав Городецький), Будинок з котами (архітектор Володимир Безсмертний), будинок Морозова (архітектор Йосип Зекцер у співдружності з Дмитром Торовим), будинок Гінзбурга (архітектори Едуард-Фердинанд Брадтман, Георгій Шлейфер) та інші неперевершені витвори архітектурного мистецтва.
Тож, вчимо історію, аналізуємо, плануємо, ризикуємо, будуємо!